Wie genau sind Baumängel zu bezeichnen?

Die Mangelrüge "Wasser tritt von unten ein" bezieht sich unmissverständlich auf Abdichtungsmängel des Bauwerks, so dass der Bauunternehmer zur umfassenden Abklärung aller möglichen Mängelursachen und deren Beseitigung verpflichtet ist.

Sachverhalt

Die Auftraggeberin beauftragte eine Bau GmbH mit der Errichtung eines Wohnhauses. Einige Zeit nach Beendigung der Bauarbeiten und dem Einzug in das Haus zeigte sich Feuchtigkeit im Sockelbereich des Carports/Ateliers. Dies und noch andere Mängel teilte die Auftraggeberin der Bau GmbH durch Schreiben vom 03.08.2002 mit und forderte die Auftragnehmerin unter Fristsetzung zur Mängelbeseitigung auf. Dabei erklärte die Auftraggeberin im Schreiben vom 03.08.2002 zur Feuchtigkeit: "Wasser tritt von unten ein". Da die Beseitigung der angezeigten Baumängel durch die Bau GmbH nicht erfolgte, veranlasste die Auftraggeberin im Wege eines selbständigen Beweisverfahrens zunächst eine Begutachtung. Das Gutachten ergab erhebliche Mängel der Abdichtung im Bereich der Sockelkonstruktion, der Abdichtung der Bodenplatte sowie des Bodenaufbaus und veranschlagte die Kosten für die Beseitigung dieser Mängel mit 66.500 €. Auf der Grundlage dieses Gutachtens verlangte die Auftraggeberin nachfolgend durch Klage die Zahlung der Mängelbeseitigungskosten Während des Klageverfahrens oder bereits nachdem das Sachverständigengutachten vorlag, bot die Bau GmbH im Juni 2004 an, die Mängel, die nach dem Gutachten bestanden, zu beseitigen. Dies lehnte die Auftraggeberin ab.

Entscheidung

Mit Erfolg. Nach dem Urteil des OLG München – 27 U 607/05 – vom 22.02.2006, durch das die Bau GmbH zur Zahlung der Mängelbeseitigungskosten verurteilt wurde, durfte die Auftraggeberin nach Ablauf der mit Schreiben vom 03.08.2002 gesetzten Frist eine Mängelbeseitigung durch die Bau GmbH ablehnen. Die Bau GmbH argumentierte im Prozess, die Auftraggeberin habe Mängel der Abdichtung nicht hinreichend genau bezeichnet. Sie habe mit dem Schreiben vom 03.08.2002 nur einen Wasserschaden durch von unten eingedrungenes Wasser angezeigt. Es sei nicht auszuschließen gewesen, dass der Schaden durch ein Hochwasser verursacht wurde, durch welches seinerzeit das Grundstück der Antragstellerin vorübergehend bis zur Höhe von ca. 14 cm überflutet war. Die im Rahmen der Begutachtung dann zufällig entdeckten Dichtigkeitsmängel am Sockel habe die Mängelanzeige durch Schreiben vom 03.08.2002 nicht gemeint. Diese seien der Auftraggeberin zum damaligen Zeitpunkt noch nicht nicht bekannt gewesen. Daher sei sie, die Bau GmbH, durch die Fristsetzung mit Schreiben vom 03.08.2002 nicht in Verzug gekommen und weiterhin zur Mängelbeseitigung berechtigt. Dazu führt das OLG München sinngemäß aus: Die Bau GmbH verkennt bei ihrer Argumentation, dass die Auftraggeberin nicht allgemein die Folgen eines Hochwasserereignisses anzeigte, sondern rügte, dass Wasser dem Augenschein nach von unten im Bereich Carport/Atelier eingedrungen war. Aufgrund dieser Rüge habe die Bau GmbH überprüfen müssen, ob sie zur Nachbesserung verpflichtet ist. Ein sorgfältiger Unternehmer hätte bei dieser Prüfung feststellen können und müssen, was später der Sachverständige ermittelt hat.

Praxistipp

Die Anforderungen an eine hinreichende Mängelanzeige sind vielfach nicht bekannt. Nach der so genannten Symptomtheorie, die der BGH entwickelt hat, reicht es aus, wenn der Auftraggeber das äußere Erscheinungsbild eines möglichen Baumangels so bezeichnet bzw. beschreibt, dass der Unternehmer nachvollziehen kann, was von ihm als Abhilfe erwartet wird. Die Angabe der Mangelursache ist nicht erforderlich. So genügt beispielsweise die Erklärung "Die Bodenfliesen haben sich gelöst" oder "Die Farbe an der Außenfassade blättert ab" oder "Die Fenster schließen nicht richtig" oder "Im Außenputz sind Risse". Mit einer solchen Erklärung ist der Mangel auch vollständig erfasst und nicht nur auf eine ausdrücklich genannte Stelle (z. B. einzelne Bodenfliese oder einzelner Riss im Außenputz) oder die vom Auftraggeber möglicherweise bezeichnete oder vermutete Ursache begrenzt. Daher genügte im Fall des OLG München die Erklärung "Wasser tritt von unten ein". Aufgrund dieser Erklärung und der im Bereich Carport/Atelier daraufhin feststellbaren Feuchtigkeit war der Unternehmer verpflichtet, das gesamte Bauwerk umfassend auf Abdichtungsmängel an der Sockelkonstruktion einschließlich Bodenplatte/Bodenaufbau zu überprüfen und diese gegebenenfalls zu beseitigen.

Rechtsanwalt Zander, Hameln
Kanzlei für Baurecht
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Verwaltungsrecht
Notar

Das Urteil dese OLG München - 27 U 607/05 - vom 22.02.2006 lesen und ausdrucken: olg_muenchen_urt._v._22.02.06.pdf (322 KB)

Zurück